Weź kredyt – spłacą dzieci

Tuż po Nowym Roku polski rząd ponownie zajął się projektem ustawy o tzw. odwróconej hipotece. Prace nad tym nowym i dla wielu kontrowersyjnym rozwiązaniem mają się zakończyć dopiero w marcu, jednak już teraz temat wywołuje gorące dyskusje. Przeciwnicy jego legalności twierdzą, że odwrócona hipoteka to bankowy fortel, aby zadłużać emerytów, a po ich śmierci masowo przejmować należące do nich nieruchomości.

Już samo opracowanie wstępnych założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym poprzedzone było wielomiesięcznymi uzgodnieniami m.in. z innymi resortami, Związkiem Banków Polskich, Krajowym Związkiem Banków Spółdzielczych, Krajową Spółdzielczą Kasą Oszczędnościowo-Kredytową. Dziś można je znaleźć na internetowej stronie Ministerstwa Finansów. W teorii proponuje on system stosunkowo bezpieczny dla kredytobiorców, problemy zaczynają się jednak, gdy wdamy się w szczegóły.

Wydasz ty, spłacą dzieci

Odwrócony kredyt hipoteczny to usługa kierowana szczególnie do osób starszych, która ma być uzupełnieniem ich skromnej emerytury. Polega na tym, że bank udzieli im kredytu, którego zabezpieczeniem będzie hipoteka ustanowiona na domu lub mieszkaniu albo prawie do nieruchomości np. spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Kredytobiorca nie musi za życia spłacać kredytu – choć oczywiście może – i do śmierci pozostaje właścicielem nieruchomości lub prawa do niej.

Po śmierci prawo do nieruchomości zostaje jednak przeniesione na bank, a spadkobiercy mają rok na decyzję, czy chcą spłacać hipoteczne zadłużenie, czy też wolą oddać nieruchomość bankowi. W pierwszym przypadku, będą musieli spłacić całość kredytu wraz z odsetkami i wszelkimi kosztami manipulacyjnymi, ale zachowają prawo do nieruchomości. Jeżeli tak nie zdecydują, bank przejmuje własność nieruchomości, ale będzie musiał wypłacić spadkobiercom różnicę między wartością kredytu, jaka została do spłaty (z odsetkami i innymi należnościami) a wartością przejmowanej nieruchomości. Zakładając, że wartość nieruchomości wynosi 300 tys. zł, a emeryt otrzymał od banku świadczenia na łączną kwotę 200 tys. zł, bank zwróci rodzinie 100 tys. zł. 

Renta albo linia kredytowa

Wątpliwości co do takiego rozwiązania było całkiem sporo, a w miarę posuwania się prac nad ustawą, kilka istotnych udało się rozwiać. Gdy projekt założeń został po raz pierwszy skierowany do uzgodnień, przewidywał, że osoby, które będą chciały skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego, będą musiały mieć minimum 60 lat. Po licznych konsultacjach zrezygnowano z ustanawiania tego limitu, nie wiadomo jednak, czy debatujący nad kształtem ustawy prawnicy nie zachcą do niego wrócić. W wyniku konsultacji wprowadzono również możliwość wycofania się z umowy.

Kredytobiorca miałby prawo odstąpić od niej w ciągu 30 dni od jej zawarcia bez podania przyczyny. W takiej sytuacji nie ponosiłby żadnych związanych z tym kosztów poza odsetkami za okres od dnia przekazania mu kredytu do dnia jego spłaty.

Na skutek uzgodnień wprowadzono też prawo do przedterminowej spłaty kredytu. Kredytobiorca mógłby go spłacić w każdym momencie, a bank nie mógłby żądać za to prowizji. W takiej sytuacji kredytobiorca nie płaciłby oprocentowania, prowizji i opłat za okres po spłacie kredytu.

W toku prac nad ustawą ustalono także, że kredytobiorca mógłby sam zdecydować o formie, w jakiej chce otrzymać pieniądze. Bank mógłby wypłacić je jednorazowo, jako comiesięczną rentę lub jako swego rodzaju bezzwrotną linię kredytową. Oczywiście kredytobiorca będzie mógł przeznaczyć pieniądze na dowolny cel. 

Bez zdolności kredytowej?

Najbardziej kuszącą rzeczą, gdy mowa o odwróconej hipotece jest jednak to, że ponieważ kredytobiorca nie musiałby spłacać kredytu za życia, bank nie badałby jego zdolności kredytowej. To umożliwiłoby korzystanie z tej usługi także osobom, które ze względu na swą sytuację finansową nie mają możliwości zaciągania normalnych pożyczek, czy kredytów konsumpcyjnych. Jedyne, co bankowi urzędnicy braliby pod lupę to, czy hipoteka nieruchomości nie jest już  obciążona np. zabezpieczeniem innego kredytu.

Ustawa nakładałaby na banki ścisłe wymogi informacyjne o warunkach kredytu; w tym celu musiałyby wypełniać jednolity arkusz informacyjny. Wynika to z faktu, że kredyt ma być z założenia kierowany do osób starszych, które mogą mieć trudności ze zrozumieniem i porównaniem ofert. Chodzi o to, by im to ułatwić. Przekazywane informacje nie będą jednak wiążącą ofertą.Kredytobiorca musiałby także dbać o nieruchomość, by jej stan się nie pogarszał i ubezpieczyć ją od zdarzeń losowych. Nie powinien również zalegać z opłatami i podatkiem od nieruchomości. Gdyby jednak miał kłopoty z wypełnianiem tych obowiązków, np. z powodu kłopotów zdrowotnych, wówczas bank musiałby mu najpierw wyznaczyć termin, ale nie krótszy niż 30 dni, na uregulowanie zaległych spraw.

Podwójny podatek

Największe kontrowersje, jakie budzi projekt ustawy dotyczą jednak tego, co będzie się działo po śmierci kredytobiorcy. W wypadku spadkobierców, którzy zdecydują się nie spłacać kredytu i przenieść własność nieruchomości na bank, w grę wchodzić będą dwa różne podatki. Po pierwsze, jest to podatek z tytułu nabycia spadku. Członkowie najbliższej rodziny mogą tu jednak skorzystać z ulgi. Po drugie, będą musieli zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu przeniesienia własności nieruchomości na bank. Operacja ta będzie bowiem traktowana jak sprzedaż lokalu i ma być objęta 19-procentową stawką podatku. Problem w tym, że nie wiadomo jaka kwota stanowić będzie przychód spadkobierców z tytułu sprzedaży nieruchomości na rzecz banku i od jakiej wartości będą oni musieli ten podatek zapłacić.

Przygotowany przez resort finansów projekt zakłada, że przeniesienie prawa własności mieszkania na instytucję kredytującą będzie opodatkowane na zasadach ogólnych. Projekt nie wyjaśnia jednak, jakiego rodzaju „wynagrodzenie" otrzymują spadkobiercy z tytułu tego zbycia (jaka jest cena sprzedaży nieruchomości instytucji kredytowej). Autorzy wskazują jedynie na możliwość odliczenia kwoty zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Szkopuł w tym, że spadkobiercy, którzy są zwolnieni z tego podatku (a może to dotyczyć większości zainteresowanych), nie będą mogli nic odliczyć.

Na przepis za wcześnie

Na pytanie o jednoznaczną wykładnię przepisów Ministerstwo Finansów odpowiada, że na tym etapie prac nad ustawą na tak szczegółowe rozwiązania jest jeszcze za wcześnie. Tymczasem eksperci twierdzą, że kwestia opodatkowania spadkobierców ma w praktyce kluczowe znaczenie dla osób zainteresowanych odwróconym kredytem hipotecznym. 

– Być może ustawodawca powinien uwzględnić inną propozycję, zgodnie z którą mieszkanie wchodziłoby do masy spadkowej. Spadkobiercy płaciliby wówczas jedynie podatek od spadków i darowizn, jeśli nie przysługuje im zwolnienie – mówi Józef Banach, radca prawny i ekspert rynku nieruchomości.  

Być może rzeczywiście problemem jest to, że odwrócony kredyt hipoteczny jest w Polsce nowością i nasz system prawny potrzebuje trochę czasu, aby nadążyć za nowocześniejszymi rozwiązaniami. Może też warto uczyć się od tych krajów, gdzie takie rozwiązanie od dawna jest stosowane. Choćby w Wielkiej Brytanii, gdzie odwrócona hipoteka jest najbardziej rozwinięta w Europie. Poza Wyspami to rozwiązanie stosują też Hiszpania, Szwecja, Niemcy, Finlandia, Holandia, Węgry, Włochy, Francja i Stany Zjednoczone.

Dominik Waszek