Wtórny rynek nieruchomości w Polsce i Europie

Rynek nieruchomości budowanych i kupowanych z przeznaczeniem na komercyjny wynajem wciąż w Polsce raczkuje – to wniosek płynący z najnowszego raportu Eurostatu o europejskim mieszkalnictwie. Choć na swoim mieszka mniej więcej taki sam odsetek ludności, jak w krajach starej Unii, to jednak z najmu na zasadach rynkowych korzysta jedynie 2,2 proc. mieszkańców. To niewiele, ale tendencja rośnie.

Zgodnie z danymi Eurostatu, na 100 mieszkań w Polsce prawie 31 zajmowanych jest przez osoby, którym nie przysługuje do nich prawo własności. Polska zajmuje pod tym względem siódme miejsce w Europie i plasuje się w gronie bogatszych krajów zachodnich. Podobnie jest np. w Wielkiej Brytanii, Holandii czy Luksemburgu.

Statystyki europejskiego urzędu dowodzą jednak, że najem jako forma zabezpieczania potrzeb mieszkaniowych jest na zachodzie kontynentu znacznie popularniejszy niż na wschodzie. Podczas gdy w krajach tzw. starej Unii 29 obywateli na 100 najmuje lokale, to w krajach przyjętych do wspólnoty po 2003 roku jest to zaledwie 18 osób na 100. Rekordzistami są tu Niemcy i Austriacy z udziałem najemców na poziomie 46,8 i 42,6 proc. 

Wschodnia moda na własność

Zupełnie inna sytuacja ma miejsce w Rumunii i Litwie. W tych krajach zaledwie 3,5 i 6,8 proc. obywateli nie posiada prawa własności do zajmowanych mieszkań. Podobna sytuacja dotyczy także co dziesiątego Węgra i Słowaka.

Wytłumaczenia takich danych należy upatrywać w kilku czynnikach. Bez wątpienia dużą rolę grają tu przyzwyczajenia, mobilność ludności – czyli skłonność do migracji, czy też po prostu cena. Ponadto w byłych demoludach popularna była forma budownictwa spółdzielczego i wielu obecnych właścicieli wykupiło po prostu swoje mieszkania od spółdzielni po preferencyjnych cenach.

Z pozoru dane Eurostatu wskazują, że w wynajętym mieszka prawie jedna trzecia Polaków. Może to jednak prowadzić do błędnych wniosków, bo polski rynek najmu należy do jednych z najgorzej rozwiniętych w Europie. Głębsze badanie struktury własności mieszkań w Polsce pokazuje, że tylko 2,2 procent obywateli naszego kraju korzysta z najmu na zasadach rynkowych. Reszta, czyli aż 29,1 proc. mieszkań, to między innymi lokale komunalne, należące do TBS-ów, Lasów Państwowych, PKP, Wojska itp., które to Eurostat kwalifikuje jako najem po cenach nierynkowych. Po odfiltrowaniu tego odsetku okazuje się, że pod względem najmu komercyjnego zajmujemy dopiero 24. miejsce w Europie. Mniejsze rynki od nas mają tylko Bułgaria, Malta, Litwa i Rumunia.

Warto też pamiętać, że statystyki dotyczące odsetka mieszkań, które nie są zajmowane przez właścicieli, również są dla Polski zawyżone, bo Eurostat zaliczył do grupy lokali wynajmowanych po cenach nierynkowych także mieszkania spółdzielcze (ok. 2,5 miliona). Zgodnie z polskim prawem własność takich nieruchomości przysługuje spółdzielni, a lokatorom spółdzielcze własnościowe lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Warto pamiętać, że pierwsze z nich jest bardzo zbliżone do pełnej własności. Z drugiej strony prawo spółdzielcze lokatorskie poddane jest dużym ograniczeniom w rozporządzaniu. Nie można go na przykład sprzedać, zapisać w testamencie czy zabezpieczyć na nim kredytu hipotecznego.

Polska obok Malty

Znaczna przewaga najmu po zaniżonej cenie wobec rynku jest sytuacją normalną w większości państw tzw. „nowej Unii”. W krajach tych osób korzystających z nierynkowego najmu jest blisko sześciokrotnie więcej niż tych płacących co miesiąc czynsze rynkowe. Na uwagę zasługuje tu jednak Malta, gdzie parytet pomiędzy najmem rynkowym i nierynkowym jest wysoki - zbliżony do polskiego. W kraju tym osoby korzystające z zaniżonych stawek za najem stanowią 18,5 proc. obywateli, a reszta najemców 1,4 proc. społeczeństwa. Na drugim biegunie plasuje się Słowacja, gdzie rynek najmu jest relatywnie mało popularny, gdyż korzysta z niego zaledwie 10,5 proc. obywateli, ale większość, bo blisko 9 osób na 100 płaci za najem stawkę rynkową.

Zupełnie z inną sytuacją mamy do czynienia w krajach „starej Unii”, gdzie osoby korzystające z najmu po cenach rynkowych stanowią zdecydowaną większość. Ze 100 obywateli „piętnastki” 16 płaci za dach nad głową pełną stawkę rynkową, a 13 osób kwotę niższą. Na tym tle wyróżnia się Finlandia, gdzie znacznie więcej obywateli korzysta z niższych stawek za najem. Jest ich 15,6 proc., a na rynku swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokaja zaledwie 10,1 proc. Finów. Na uwagę zasługuje też Dania, gdzie zgodnie ze statystykami Eurostatu, istnieje tylko komercyjny najem, z którego korzysta 37,9 proc. obywateli.

Cena robi rynek

Bez wątpienia na wielkość komercyjnego rynku najmu duży wpływ mają ceny. Najlepszym miernikiem w tym względzie wydaje się stosunek rocznego czynszu najmu do wartości nieruchomości. Danych takich dostarczył portal Global Property Guide i pokazują one jak atrakcyjną alternatywą wobec zakupu jest najem. Jeśli bowiem rocznie za najem mieszkania trzeba zapłacić 2,4 proc. jego wartości (Grecja), to rynek najmu jest bardziej dostępny i konkurencyjny wobec własności. Gdy jednak za rok zajmowania czyjegoś mieszkania trzeba zapłacić aż 7,2 procenta jego wartości (Węgry), sytuacja staje się diametralnie różna. Dostępne dane wyraźnie potwierdzają zależność pomiędzy wielkością rynku najmu, a ceną jaką trzeba zapłacić za najem. Tu bez niespodzianek: im wyższe ceny, tym mniejszy rynek.

dw

Więcej na podobne tematy:

W Polsce od stycznia kredyty trudniej dostępne

Tanio na rynku wtórnym w Polsce

Jak zdobyć kredyt hipoteczny w Wielkiej Brytanii

Brytyjski rząd che ułatwić dostęp do kredytów mieszkaniowych

Luksusowe rezydencje w Polsce

Grecy i Włosi inwestują w nieruchomości w UK