Ranking kredytów hipotecznych w Polsce

Po całym tym zamieszaniu wokół finansowego kryzysu, nawet brytyjskie banki nie rozdają już kredytów tak chętnie jak kiedyś i o dobry mortgage coraz trudniej. Wobec tego wielu z nas przychylniejszym okiem patrzy na nieruchomościowy rynek w Polsce, gdzie mamy spore szanse za własne M zapłacić znacznie mniej.

W poszukiwaniu najlepszego kredytu portal ekonomiczny Money.pl wziął pod uwagę aż 74 oferty, jakie miało w swoich zasobach 25 działających w Polsce banków. Powstał z tego unikalny ranking, który uwzględnia nie tylko wysokość raty, ale również dziewięć innych czynników, mających wpływ na atrakcyjność kredytu.

Postanowiliśmy znaleźć najlepszą ofertę dla małżeństwa z dzieckiem, które w sumie miesięcznie zarabia około 6 tysięcy złotych netto. Dwójka naszych hipotetycznych małżonków pracuje na etacie, posiada umowę na czas nieokreślony i może się poszczycić całkiem niezłą historią kredytową. Rodzina chce kupić mieszkanie za około 300 tysięcy złotych, na co ma 10 proc. własnego wkładu, czyli około 30 tysięcy. Potrzebują więc kredytu o wartości 270 tysięcy złotych, w walucie polskiej lub w euro, chcą zadłużyć się na 30 lat i spłacać swój kredyt w równych ratach. 

Szczegółowe zapytania zawierające wszystkie powyższe informacje zostały wysłane do 25 dużych polskich banków, a odpowiedzi zweryfikowane własnymi obliczeniami przez ekspertów z Money.pl. W przypadku kredytów złotówkowych, brano pod uwagę 9 czynników mających wpływ na ich atrakcyjność.

Analizie poddano nie tylko wysokość raty, ale także prowizję i możliwość jej skredytowania, marżę czy koszty ubezpieczenia niskiego wkładu. Ponadto na ocenę wpływ miał także maksymalny czas, na jaki możemy zaciągnąć kredyt, maksymalna zdolność kredytowa oraz poziom LTV, czyli kwota kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, a także koszt wcześniejszej spłaty kredytu. Wszystkie te czynniki przełożone zostały na specjalne punkty, z których poszczególny kredyt mógł zdobyć maksy­malnie 10.

Nieco inne czynniki grały rolę przy ocenie kredytów denominowanych w euro, gdzie dodatkowo analizie poddano wysokość spreadu oraz koszt przewalutowania, czyli w sumie 11 czynników.Przy ofercie kredytu hipotecznego w złotych z cross-sell pod uwagę wzięto pięć czynników: wysokość raty, marży, prowizji oraz to, czy skorzystanie z innych produktów bankowych jest obowiązkowe, a dodatkowo również koszty, jakie generuje cross-sell. Nasz ranking mocno więc stoi na ziemi i daje dość precyzyjne pojęcie o tym, ile tak naprawdę kosztuje kredyt hipoteczny.

W złotych, bez bajerów

Po porównaniu ofert wszystkich banków, zwycięzcą okazał się kredyt w Banku Zachodnim WBK. Oferuje on najniższą ratę, ale minusem tej propozycji jest dosyć wysoka prowizja na poziomie 2,5 proc., która jest kredytowana i spłacana w ratach. Kolejne miejsca zajmują odpowiednio Pekao SA i Eurobank, które oferują również korzystne warunki spłaty.

Należy jednak pamiętać, że nie każdy klient może taki kredyt otrzymać. Banki różnie liczą bowiem zdolność kredytową. Nasza modelowa rodzina w najbardziej restrykcyjnym banku otrzymałaby tylko 215 tys. złotych, w najbardziej liberalnym ponad 800 tys. złotych. Jednak liberalne podejście banku do zdolności kredytowej ma zwykle swoją cenę w postaci oprocentowania. Przykładową wysokość rat i prowizji obrazuje tabela 1.

Kredyt z pakietem

Oferty te mogłyby dotyczyć naszych modelowych małżonków tylko, gdyby nie chcieli oni  korzystać z żadnych innych usług bankowych. W przeciwnym wypadku mogliby pokusić się o cały pakiet produktów finansowych banku i inną niż standardowa ofertę kredytu hipotecznego. Z takiego haczyka na klientów, który nazywa się cross-sell, korzysta większość banków w Polsce. Prześcigają się w tym, by klient skorzystał z jak najszerszej palety ich produktów.

W takim przypadku może się okazać, że niższa rata kredytu nie zrekompensuje wydatków na kosztowne czasem dodatki, lecz z drugiej strony, jeśli i tak mielibyśmy z nich skorzystać, czemu  odmówić sobie tańszego kredytu? W każdym przypadku warto sprawdzić ostateczny bilans tego typu transakcji wiązanych, dla naszego małżeństwa najkorzystniejszy okazał się tu jednak Bank Śląski. 

Hipoteczny w euro

Taki kredyt wydaje się doskonały dla ludzi pracujących za granicą, którzy zarabiają w obcej walucie i boją się wahań kursu, warto jednak wziąć pod uwagę ostatnie zawirowania wokół europejskiej waluty i dwa razy sprawę przemyśleć.
Kredyty hipoteczne denominowane w euro ma w ofercie znacznie mniej banków. Spośród 25, które wzięliśmy pod uwagę, tylko 15 proponuje je potencjalnym klientom. Jednak nasza modelowa rodzina ze swoimi dochodami, na kredyt walutowy tej wysokości i tak nie ma szansy wszędzie, spełniając kryteria zaledwie 12 banków.

W euro z pakietem

Jeśli jednak zdecydujemy się na euro, a w dodatku zamierzamy korzystać także z innych produktów bankowych, możemy pomyśleć o opcji cross-sell w tej walucie. W takim wypadku zwycięzcą naszego rankingu zostałby Deutsche Bank oferujący kredyt bez prowizji, choć uzyskanie takich warunków umożliwi nam dopiero skorzystanie z naprawdę szerokiej oferty produktów dodatkowych.

Drugie miejsce zajął DnB Nord, który oferuje kredyt z zerową marżą, ale tylko w pierwszym roku. Dlatego raty w kolejnych latach, wraz z dodatkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego, są wyższe. Największym minusem tej oferty z pewnością jest prawie 9-procentowy spread walutowy. Trzecie miejsce na podium zajął Kredyt Bank z ratą 1265 zł i brakiem prowizji za udzielenie kredytu.

Oprac. Dominik Waszek 
Źródło: Money.pl na podstawie danych z banków